Eigentümer

1. Kennenlernphase

In einem ausführlichen Kennenlerngespräch möchten wir die Vorstellungen der Eigentümer in erfahrung bringen. Wir stellen und beantworten Fragen zur Immobilie und deren Möglichkeiten. Wir zeigen unsere Dienstleitungen und den für die Verkäufer verbundenen Mehrwert auf. Und wenn wir dann alle ein gutes Gefühl haben, gehen wir gemeinsam den 2.Schritt an.

2. Auftragsphase

Erstgespräch mit den Eigentümern

Im Erstgespräch mit den Eigentümern bringen wir deren Vorstellungen in Erfahrung.

Ferner sind die folgenden Maßnahmen für den erfolgreichen Verkauf erforderlich:

• Vorstellungen der Eigentümer sowie etwaige personelle oder objektbezogene Besonderheiten ermitteln
• Sammeln objektspezifischer Unterlagen wie z.B. Grundbuch, Baupläne, Teilungserlärung usw.
• Eingehende Vor-Ort-Besichtigung
• Akribische wirtschaftliche und technische Aufnahme der Liegenschaft
• Fotodokumentation
• Feststellung von Mängeln sowie etwaiger Renovierungs- und/oder Instandhaltungsmaßnahmen
• Analyse der Mikro-/Makrolage und der Objekt-Lage

Aufgabe ist es nun, die erhaltenen Informationen auszuwerten und ggf. weitere einzuholen. Dazu sind folgende Aufgaben zu erledigen:

• Tatsächliche Eigentumsverhältnisse prüfen und klären
• Erstellung von nicht vorhandenen aber benötigten Unterlagen wie z.B. Grundrisszeichnungen mit Maßketten, Energieausweis etc.

• Erstellung einer professionellen und fachkundigen Marktwertanalyse der zu verkaufenden Immobilie

– Besondere objektspezifische Grundstücks- und Gebäudemerkmale (BOG) ermitteln

– Baugenehmigungen

– Flächenaufstellungen

– Grundflächenzahl (GRZ)

– Geschossflächenzahl(GFZ)

• Prüfen, sichten, auswerten der Unterlagen wie beispielweise:

– Grundbuchauszug

– Vereinbarte Belastungen, Vorkaufsrechte und Nutzungsrechte

– Auszug aus dem Katasteramt

– Flurkarte

– Bebauungsplan

– Altlastenverzeichnis

– Baulastenverzeichnis

– Lärmkarte

– Bodengutachten

– Auflagen der Denkmalschutzbehörde

– Kaufpreissammlung beim Gutachterausschuss

– Gebäudeversicherungsunterlagen

– Analyse von vergleichbaren, verkauften Immobilien

• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich:

– Gemeinschaftsordnung

– Teilungserklärung

– Protokollsammlung, mindestens jedoch Beschlussbuch

– Hausgeldabrechungen der letzten drei Jahre

– Beurteilung der Höhe der Instandhaltungsrücklage

– Anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen

– Anstehende Sonderumlagen

– Etwaige rückständige Hausgeldzahlungen anderer Eigentümer

– Laufende Gerichtsverfahren

Nachdem wir alle für den Verkauf erforderlichen Informationen eingeholt und eine Vertriebsstrategie entwickelt haben, stellen wir unser Konzept in unserem Ladenlokal den Eigentümern vor:

• Detaillierte Erklärung der Marktwertanalyse
• Erläuterung der verwendeten Berechungsmethode (ImmoWertV)
• Informationen über die Datensammlung des Gutachterausschussen und der GREENS-Datensammlung
• Information über die realisierten Verkaufspreise ähnlicher Immobilien
• Beeinflussung der besonderen, objektspezifischen Gegebenheiten auf den Marktwert erläutern
• Erklärung des Marktanpassungsfaktors
• Begründung des ermittelten Marktwertes
• Erläuterung der möglichen Preis- und Vertriebsstrategie unter Berücksichtigung des optimalen Markteintrittspreises und der Vermarktungsdauer
• Informationen zu der neuen gesetzlichen Regelung bei der Provisionberechnung
• Detailbesprechung des Maklervertrages und der AGBs, Ausarbeitung individueller Vereinbarungen
• Erläuterung des gesetzlichen Widerrufrechtes
• Information über die Bestimmungen des Geldwäschegesetzes (GwG)
• Information über die Bestimmungen der EU-Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) und des Bundesdatenschutzgesetzes (BDSG)

Wenn alle Schritte besprochen wurden und eine Einigung mit den Eigentümern erzielt wurde:

• Schriftlicher Abschluss des Maklervertrages

Erteilung von Vollmachten für Behörden, Verwalter usw

3. Vorbereitungsphase

Nachdem die Eigentümer GREENS mit der Vermittlung ihrer Immobilie beauftragt haben, beginnt jetzt die Haupttätigkeit. Wir konzentrieren uns nun darauf, mit allen geeigneten und sinnvollen Mitteln die Immobilie in der schnellstmöglichen Zeit zu vermitteln. Dazu sind u.a. folgende Tätigkeiten durchzuführen:

• Erfassung aller verkaufsrelevanten Daten in unsere Maklersoftware
• Aufbereitung von weiterführenden Unterlagen für den Vertrieb
• Ablösevoraussetzungen bestehender Darlehen (Vorfälligkeitsentschädigungen) von den Eigentümern klären lassen
• Verbrauchsdaten für ÖL, Gas, Strom, Wasser etc. ermitteln
• Ermitteln, ob und wenn welche Baurechte auf dem Grundstück bestehen
• Liste des evtl. auch zum Verkauf stehenden Zubehörs und Inventars erstellen und den Wert ermitteln bzw. die Rechungsunterlagen besorgen.
• Liste der fertiggestellten Reparaturen und Wartungsarbeiten erstellen
• Liste mit eventuell noch notwendigen Reparaturen erstellen und Angebote einholen
• Mietverträge besorgen, Kautionen prüfen
• Mieter über den beabsichtigten Verkauf informieren und vereinbaren, wie die Besichtigungstermine durchgeführt werden
• Profissionelle Fotos durch unsere/n eigene/n Fotografenmeister/in von der Immobilie erstellen
• Profissionelles Video durch unsere/n eigene/n Fotografenmeister/in von der Immobilie erstellen
• Erstellung von für die Vermarktung geeigneten Grundrisszeichnungen
• Bei Bedarf Erstellung von digitalen Homestagingaufnahmen
• Erstellung eines ausführlichen Farbexposés mit Fotos, Grundrissen, Video und notwenigen Objektunterlagen
• Erstellung eines Links zum Zugriff auf alle verkaufrelevanten Unterlagen zur Immobilie

Die erstellten Unterlagen werden, vor Veröffentlichung, mit den Eigentümern besprochen und deren Freigabe eingeholt.

4. Vermarktungsphase

PHASE 1 (Dauer ca. 14 Tage)

1. Anzeige der Immobilie auf unserer Homepage (automatisch durch Maklersoftware)
2. Exposé an vorgemerkte Kunden, mit passendem Suchprofil, versenden
3. Beratung der vorgemerkten Kunden
4. Vereinbarung von Besichtigungsterminen (Einzelbesichtigungen)
5. Abstimmung von Besichtigungsterminen mit dem Eigentümer
6. Vorbereitung der Besichtigung, hervorheben der individuellen Wünsche der Interessenten und deren Erfüllung in der gezeigten Immobilie.
7. Ausführliches beantworten von Fragen der Interessenten
8. Zusendung der kaufrelevanten Unterlagen
9. Vereinbarung einer Zweitbesichtigung, evtl. mit Gutachter
10. Nachtelefonieren bei vorgemerkten Kunden
11. Vorstellung der Vermarktungsergebnisse beim Eigentümer
12. Beschließen der PHASE 2

PHASE 2

1. Anzeige der Immobilie auf allen Internetportalen
2. Zielgruppenorientierte Mailingaktionen in ausgewählten Gebieten
3. Veröffentlichung in den Sozialen Medien
4. Schaufensteranzeige
5. Geschmackvolles, der Immobilie entsprechendes Vermarktungsschild am Objekt
6. Cross-Selling. Anbieten der Immobilie in allen GREENS-Niederlassungen
7. Gezielte Vorstellung der Immobilie in GREENS Printanzeigen und Printprodukten
8. Vorstellung der Vermarktungsergebnisse beim Eigentümer
9. Beschließen der PHASE 3

PHASE 3

1. Umgestaltung des Exposés, neue Fotos, neues Video
2. Überarbeitung der Kundenansprache auf Grundlage der Auswertung von Absagegründen
3. Neuvorstellung der Immobilie, der Jahreszeit entsprechend.

5. Vertragsphase

1. Kunde möchte kaufen „mündliche Erklärung“
2. Vorbereitung einer „Kaufabsichterklärung, Vollmacht zur Erstellung des Kaufvertragsentwurfes und Provisionsvereinbarung“
3. Vorstellung der Kaufabsichserklärung bei den Käufern, Festlegung des gewünschten Notars, Festlegung der Geltungsdauer der Erklärung (in der Regel 14 Tage), Unterschrift der Käufer.
4. Vorstellung der Kaufabsichtserklärung bei den Eigentümern (Verkäufern) und ausführliche Beratung über die weitere Vorgehensweise, Unterschrift der Eigentümer (Verkäufer).
5. Zusendung der unterschrieben Kaufabsichtserklärung an die Käufer und die Verkäufer.
6. Anfertigung des Notaranschreibens mit allen kaufrelevanten Daten und Unterlagen.
7. Koordinierung und Begleitung von Gutachterterminen auf Veranlassung der Käufer
8. Verteilung der Notarvertragsentwürfe an die Käufer und Verkäufer
9. Beantwortung nicht juristischer Fragen zum Vertrag
10. Koordinierung des Notarvertragtermins
11. Vorbereitung des Notarvertragtermins, Zusammenstellung der Unterlagen wie z. B.: Energieausweis in Originalfassung, Auskunft aus dem Baulasten- und Altlastenkataster im Original.
12. Begleitung zum Notarvertragstermin

6. After-Sales-Phase

1. Vermarktung einstellen
2. Entfernen des Angebotes von allen Internetplattformen
3. Auf der GREENS-Homepage als VERKAUFT von den „Angeboten“ in die „Referenzen“ verschieben
4. Anschreiben aller Interessenten der Immobilie um über den Verkauf zu informieren
5. Begleitung und, bei Bedarf, Hilfe zur Erfüllung der Fälligkeitvoraussetzungen wie z. B.: Empfehlung eines Haushalts-Auflösers, der den Zustand „besenrein“ bei der Übergabe gewährleistet oder Begleitung der Mängelbehebung an der Immobilie oder oder oder….
6. Ansprechpartner für alle Fragen zur perfekten Übergabe der Immobilie
7. Durchführung der Übergabe nach erfolgter Kaufpreiszahlung
8. Herausgabe aller uns zur Verfügung gestellten Original-Objektungerlagen
9. Führung des Übergabeprotokolls in Schriftform und Weiterleitung der unterschriebenen Protokolle an Käufer und Verkäufer.